Leistungen
Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften und Vermieter
Ob Eigentümergemeinschaft oder Mietshaus: Wir kümmern uns um Ihre Immobilie mit der Sorgfalt, die wir uns auch für unser eigenes Haus wünschen würden. Hier erfahren Sie, was eine Hausverwaltung für Sie übernimmt und wie wir arbeiten.
Was Sie sehen – und was im Hintergrund passiert
Von der Arbeit einer Hausverwaltung sieht man meist nur die Spitze: die Abrechnung, die Versammlung, ein Rundschreiben. Der größte Teil passiert im Hintergrund, damit in Ihrem Haus einfach alles funktioniert.
Das sehen die Eigentümer
- Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnung
- Eigentümerversammlung
- Rundschreiben
- Aushänge im Haus
- Präsenz vor Ort in der Wohnanlage
- Persönliche Beratung und Information
- Unterstützung beim Wohnungsverkauf
Das sieht zusätzlich der Verwaltungsbeirat
- Instandhaltung und Instandsetzung veranlassen: Preisanfragen, Ausschreibungen, Preisspiegel, Beratung, Auftragsvergabe und Rechnungskontrolle
- Belegprüfung
- Vorbereitung der Eigentümerversammlung
- Ortstermine
- Beiratsgespräche
- Schriftverkehr und Verträge
- Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung
- Mahnwesen bei Hausgeldrückständen
Das läuft im Hintergrund
Kaufmännische Verwaltung
- Alle Ein- und Ausgänge verbuchen
- Monatliche Sollstellung des Hausgelds
- Lastschriften bearbeiten
- Zahlungseingänge überwachen
- Mahnen und bei Rückständen gegebenenfalls Klage einleiten
- Gelder auf Giro-, Festgeld- und Sparkonten verwalten
- Rechnungen prüfen und Zahlungen anweisen
- Löhne abrechnen, inklusive Lohnbuchhaltung
- Lohnsteuer und Sozialabgaben berechnen und abführen
- Meldungen an Finanzamt, Krankenkassen, Sozialversicherung und Berufsgenossenschaft
- Beschlossene Sonderumlagen berechnen und anfordern
- Wirtschaftspläne und Abrechnungen erstellen
- Heizkostenabrechnung veranlassen
- Verbrauchswerte erfassen: Heizöl, Wasser, Strom
- Steuerrecht beachten, z. B. Lohn-, Einkommen- und Umsatzsteuer, Abgabenordnung, Grundsteuer
Technische Verwaltung
- Handwerkerangebote einholen, Ausschreibungen und Preisspiegel erstellen
- Termine nachhalten: Angebote, Ausführung, Mängelrügen, Gewährleistung
- Hausmeister einweisen und einarbeiten
- Öffentlich-rechtliche Genehmigungen beschaffen
- Wartungsverträge abschließen, z. B. für Aufzug, Heizung, Pumpen und Feuerlöscher
- Versicherungen abschließen: Gebäude-, Gewässerschaden-, Glas- und Haftpflichtversicherung
- Prüfungen organisieren: TÜV, Brandschutz, Blitzschutz, Aufzug, Öltank, Tiefgaragenlüftung, Rolltor, Heizung
- Schlüsselbestellungen bearbeiten
- Versicherungsschäden melden, z. B. Rohrbruch, Beseitigung veranlassen und mit der Versicherung abrechnen
- Instandhaltungsmaßnahmen vergeben, überwachen und abrechnen
- Sachverständige beauftragen
- Vorschriften beachten, z. B. BGB, WEG, Bayerische Bauordnung, Betriebssicherheitsverordnung, Gebäudeenergiegesetz, Heizkostenverordnung, Feuerungsverordnung, örtliche Satzungen
Allgemeine Verwaltung
- Schriftverkehr mit Eigentümern
- Verhandlungen mit Behörden, Eigentümern, Hausmeistern und Lieferanten
- Beschwerden und Verstöße gegen die Hausordnung bearbeiten
- Fristen wahren und Nachteile von der Gemeinschaft abwenden
- Eigentümer und Hausmeister beraten
- Verträge abschließen: Wartung, Versicherung, Dienstleistung, Lieferung
- Eigentümerversammlung organisieren: Termin, Raum, Tagesordnung und Beschlussvorschläge
- Protokoll erstellen und an alle Eigentümer versenden
- Bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen und Hausgeldklagen mitwirken
- Zustimmungen erteilen, z. B. zu Verkauf, Vermietung oder gewerblicher Nutzung
- Eigenes Personal und Hausmeister der Gemeinschaft ausbilden
- Rechtsvorschriften beachten, z. B. WEG, BGB, HGB, Erbbaurechtsgesetz, Grundbuchordnung, Zwangsversteigerungsgesetz, FamFG, Insolvenzordnung, Nachbarrecht
Aufgaben einer Hausverwaltung
Als Eigentümer möchten Sie sich darauf verlassen können, dass Ihr Haus in guten Händen ist, ohne sich selbst um jede Rechnung und jeden Handwerkertermin kümmern zu müssen. Genau das übernehmen wir für Sie. Unsere Arbeit gliedert sich in drei Bereiche:
Kaufmännische Verwaltung
Wir behalten Ihre Finanzen im Blick.
- Hausgeld und Mieten einziehen und verbuchen
- Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung erstellen
- Wirtschaftsplan für das kommende Jahr aufstellen
- Erhaltungsrücklage anlegen und verwalten
- Rechnungen prüfen und bezahlen
- an offene Zahlungen erinnern und mahnen
Technische Verwaltung
Wir sorgen dafür, dass Ihr Haus in gutem Zustand bleibt.
- regelmäßige Begehungen des Hauses
- Reparaturen und Instandhaltung organisieren
- Vergleichsangebote von Fachfirmen einholen
- Wartung von Heizung, Aufzug und Rauchwarnmeldern
- Hausmeister, Reinigung und Winterdienst koordinieren
- Schäden mit der Gebäudeversicherung abwickeln
Rechtliche und organisatorische Verwaltung
Wir halten die Gemeinschaft zusammen und organisieren das Miteinander.
- Eigentümerversammlung vorbereiten, leiten und protokollieren
- Beschlüsse umsetzen und die Beschluss-Sammlung führen
- auf die Einhaltung der Hausordnung achten
- Ansprechpartner für Eigentümer, Mieter und Behörden sein
- Verkehrssicherungspflichten im Blick behalten
- Verträge und Unterlagen ordentlich aufbewahren
Abgrenzung der Zuständigkeiten
Die wichtigen Entscheidungen treffen Sie: Über größere Ausgaben, Sanierungen oder Änderungen am Gebäude beschließt die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung. Wir bereiten diese Entscheidungen sorgfältig vor, beraten Sie dabei und setzen die Beschlüsse anschließend zuverlässig um. Laufende Angelegenheiten und dringende Notmaßnahmen erledigen wir direkt, so sieht es § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes vor. Für Rechts- und Steuerfragen sind ein Anwalt oder ein Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.
Unsere Leistungen
WEG-Verwaltung
Sie besitzen eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft? Dann kümmern wir uns um alles, was Ihnen gemeinsam gehört: vom Hausgeld über die Instandhaltung bis zur jährlichen Eigentümerversammlung, die wir gut vorbereitet und strukturiert für Sie leiten.
Für Gemeinschaften jeder Größe.
Mietverwaltung
Sie vermieten ein Haus und möchten sich nicht um jedes Detail selbst kümmern? Wir betreuen das gesamte Gebäude und die Mietverhältnisse: Wir sind der Ansprechpartner Ihrer Mieter, behalten die Mieteingänge im Blick, erstellen die Betriebskostenabrechnung und organisieren Reparaturen, Mieterwechsel und Wohnungsübergaben.
Für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser.
Immobilienvermittlung
Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus verkaufen, kaufen oder vermieten? Wir vermitteln Immobilien in der Region und begleiten Sie persönlich vom ersten Gespräch bis zum Abschluss. Schreiben Sie uns an makler@hermanski-immobilien.de.
Für Verkäufer, Käufer und Vermieter in der Region.
Ablauf eines Verwalterwechsels
Viele Gemeinschaften scheuen einen Verwalterwechsel, weil sie viel Aufwand erwarten. Diesen Aufwand nehmen wir Ihnen ab und stimmen uns direkt mit dem bisherigen Verwalter ab. So läuft der Wechsel ab:
- Erstgespräch und Besichtigung. Wir lernen Sie und Ihr Haus kennen und hören uns an, was Ihnen wichtig ist.
- Angebot. Sie erhalten ein schriftliches Angebot, in dem alle Leistungen und Kosten klar aufgeführt sind.
- Bestellung. Die Eigentümerversammlung bestellt uns zum Verwalter. Wenn Sie möchten, helfen wir Ihnen bei der Vorbereitung.
- Übergabe. Wir übernehmen Unterlagen, Konten und Verträge vom bisherigen Verwalter und prüfen alles auf Vollständigkeit.
- Beginn der Verwaltung. Wir stellen uns allen Eigentümern und Mietern schriftlich vor. Ab jetzt haben Sie einen festen Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Was kostet eine Hausverwaltung?
Üblich ist eine monatliche Pauschale pro Wohnung. Wie hoch sie ausfällt, hängt von Größe, Zustand und Aufwand Ihres Hauses ab. Deshalb sehen wir uns Ihr Objekt zuerst an und erstellen Ihnen dann ein schriftliches Angebot, in dem alle Leistungen klar aufgeführt sind.
Kann eine Gemeinschaft ihren Verwalter wechseln?
Ja. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 kann eine Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 WEG). Den Übergang begleiten wir für Sie von Anfang an.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Die Zertifizierung erfolgt durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (§ 26a WEG). Jens Hermanski ist zertifizierter Verwalter.
Kann ich als Eigentümer die Unterlagen einsehen?
Ja, selbstverständlich. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Rufen Sie uns einfach an, wir vereinbaren gerne einen Termin.
Wie erreiche ich Sie im Notfall?
Bei Wasserrohrbruch, Heizungsausfall im Winter oder Sturmschäden erreichen Sie uns unter unserer Notfallnummer 0159 06 51 59 84. Zu den Telefonzeiten erreichen Sie uns unter 0821 / 99 98 51 51. Bei Gefahr für Personen wählen Sie bitte immer zuerst den Notruf 112.
Unverbindliches Angebot anfordern
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus. Wir nehmen uns Zeit für ein persönliches Gespräch, sehen uns Ihr Objekt an und erstellen Ihnen ein schriftliches Angebot.